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- お家のインテリアはぶれないこと
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- 耐震性を考慮した工夫
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- 2年目に土地を手に入れ
- 自由な間取りプランは騒音のリスクが！
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- 「アスベスト建材」が問題化する予兆はすでにあった
- 家具を用いずに六畳の部屋を改造する
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新しい沖積層と、一万年前以上の年月を経た洪積層
日本で建物が建っている地盤を、それができた時代で分類すると、ほとんどが沖積層か洪積層です。沖積層・洪積層はそれぞれ砂や粘土の地層が重なってできています。沖積層は約一万年前から現在までに堆積した地層で、もっとも新しい地層です。関東平野をはじめとする日本の大きな平野の大部分は、沖積層でおおわれています。新しいだけにまだ十分に固まっていないので、重い建物を支えるには不十分です。ただ木造住宅ていどだと、沖
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外国産の針葉樹の樹種
外国産の針葉樹の代表格は、ベイマツとベイツガです。ベイマツはマツ科ですが、日本のマツとは別のトガサワラ属の木です。英語ではダグラスファーといいますが、日本のモミの仲間ではありません。ベイマツは現在大量に輸入されていますが、大正から昭和初期にかけても相当量輸入されました。一九二三（大正一二）年の関東地震のとき工事中だった丸ビル（一九九七年に取り壊されました）は、五〇〇〇本以上のベイマツの杭で支えられ
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二年半以内にしないと税金で元も子もなくなる
何とか節税するいい知恵はないだろうかと相談を受けることも多いのですが、じつは、かなりの金額の範囲まで節税できる方法があるのです。というのは、税法には、相続した土地や家屋を売ったときの税金は軽減するという規定が設けられているからです。すなわち、相続財産を売る場合に限って、譲渡所得を計算するとき、相続税額を取得費に加算できるのです。ただ、問題なのは売る時期で、土地の値上りを待って、相続後五年も一〇年も
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突貫工事は、乗り込み前に行え
工事予定地に行き、現場事務所を設け、そこに陣取ることを乗り込みという。突貫工事というのは、計画工期をめざしてヒタスラ遅れないように全力をあげている状態をいう。残業をして、機械の応援も借り、総力をあげてという態勢である。そして、ふつうは、この突貫工事の時期は完成間近かと相場が決まっている。この突貫工事を、私は、乗り込み時、すくなくとも工事着手時にやることをおすすめする。その理由は二つある。ひとつは、
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利益、耐震、ITが生んだ本社建て替えラッシュ
背景にあったのは企業の復活、団塊ジュニアの世俗化、東京への人口流入である。日本企業は3つの過剰に悩まされた。銀行からの安易な借金の結果である過剰債務、バブル経済が続くことを前提にした過剰設備、それを踏まえた過剰供給である。そこで失われた10年といわれた時期を辺じて、その改善に取り組んだ。その結果、2000年代に入ると過剰債務はほぼ解消するなど筋肉質な体質に生まれ変わった。中国が急成長し、中国向け需
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廊下にプラスaを
新しく住まいを建てるなら、廊下にちょっとゆとりをもたせて収納を造ってみましょう。廊下は毎日幾度となく皆が通る所です。家中の重要な動線の幹線ですから、出し入れの多い生活用品の収納場所としては最適ですし、出し入れのスペースと通路スペースを兼用しているので、スペースの節約にもなり好都合です。90センチの幅の廊下を造ろうと思ったら30センチでも45センチでもちょっと幅を広げてみるのです。30センチあれば食
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買い得な物件がたくさんある
マスコミは土地の神話か崩壊したという。しかし、それはいったいなんの神話だったのだろう。どんな神話だったのだろう。安く買っておいた土地が一夜にして二倍、三倍に値上がりして。高級な外車が乗り寄せる。もし、それが『土地の神話』だとしたら、そんなものは早く崩壊してしまったほうがよかったのだ。おとぎ話めいた『神話』を信じた人間の浅はかさばかりが目についてしまうではないか。みんなが土地を欲しがっているから、値
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人柄が勝負の世界
日本で仕事をするたびに、アメリカのホームビルダーと日本の建築業者とはかくも違うものかと心底感じるのが、その規模である。アメリカのホームビルダーは日本と比べたらそれこそ小規模なのである。年に五、六棟も建てたら精一杯。いやそれを小規模と考えるのは当たっていない。まじめに、いいものを自分の目で確かめながら仕事を進めろと、誰だって五、六棟が限度である。で、ホームビルダーの収入としては、建て主の平均収入より
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営業マンは情報の配達人
インテリアは家具や調度品でムードを演出していますから、その雰囲気に酔わないこと、厚化粧の下の素顔を見るように割り引いて考えてください。出展メーカーにすれば、他社より少しでも魅力的に演出してお客を引き付けようとする競争ですから、勢い厚化粧になるのはしかたないと思います。しかし、新しい建材や先進の設備機器を見ることができるのはとても魅力です。また設計のアイデアも競っていますから、なるほどと思えばメモを
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くじ引きで逃す
買おうとしていたのは、原宿駅からさほど遠くないマンション。最低落札価格が二千万に満たない物件だ。「競争入札だから多少高くなってもしかたないと、二千四百万で入札したんです。相場から言えば四千万ちょいの物件ですかね。狭い1DKですし、築年数も二十年超えていますから。事務所にしようと思っていたので、そのあたりは気になりませんでしたね。いざ開札となったんですが、あんなに悔しい思いをしたのは初めてですね。私
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選択に手間がかかるようになる
最近、東京では都心回帰の現象が出ているが、それは東京都が一〇年間〇・五五〜一・九六％の利子補給を行っている（公庫との併用が条件ではあるが）ことから、どうせ買うなら東京都で、という考え方の人が殺到しているのだと思われる。住宅金融公庫が廃止されれば、その代替策や需要の緩和策として、こうした公的融資が政策的に条件を緩和したり、対象を拡大したりすることが考えられ、自分の条件と照らし合わせて、こまめにチェッ
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住宅金融公庫の「ゆとりローン」のシステム
住宅金融公庫の「ゆとりローン」のシステムを外国の金融関係者が知ったときに「この金融機関は詐欺師だ。絶対逮捕される」と呆れたといいます。その金融機関が政府系だと聞くと驚きを隠せず「どうして、政府が国民を馴すのか分からない」と嘆いたという話を何かで（忘れてしまった。出所をかけずごめんなさい）読んだ記憶があります。「ゆとりローン」は名前とは裏腹に、まさに住宅ローン契約者にとって「命とりローン」となりまし
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子どもの目の方が絶対に常識を持っていて正しい
駐車場などあろうはずもなく、会社までは満員電車に揺られること一時間。残業でムチ打たれ、ようやく週末を迎えれば、土曜日は早朝からバリバリに気を張りつめ、球よりも速く落下地点に到着して客を待つ接待ゴルフ。息も絶え絶えに、ようやく、日曜日を迎える。しかし、本人は目印の日光を浴びたことがないという。ベッドの中でぴくりともせず死んだように眠りこけなければ、消耗した体力の挽回はおぼつかない。彼は、五十歳にして
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別荘で結婚パーティー！
かれこれ20年くらいの付き合いになる友人がいます。彼女とは中学生からの付き合いで、一緒に暮らしたこともあるくらい仲がいいんです。そんな彼女が昨年めでたく結婚しました。相手は会社社長の御曹司。ゆくゆくは、彼女が社長婦人！？とよくからかったものです。彼女の結婚式の話ですが、少々変わった結婚式だったんです。相手が会社社長の御曹司ともなれば、もっているんです、別荘を。しかも、近くにチャペルが建っていて、そ
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テラスハウスというと聞こえはいいですが
私の主人は、現在不動産会社で営業をやっています。先日、お客様である老夫婦の方のご依頼で、物件を色々書面で探していたそうです。その中に、地域、価格ともにお眼鏡にかないそうな物件を見つけたらしく、その建物のジャンルは「テラスハウス」と表記されていたそうです。なんだか響きが洋風で、すごくカッコイイ家を想像しませんか？まぁ、要は低層の集合住宅のことだそうで、日本風に言うと「長屋」だそうです。それで、その物
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株式事務整備について
一般的には、証券会社や監査法人を選定する段階で代行機関を内定し、株式事務整備についてのサポートを受け、そして設置は公開申請の半年から１年前に行う会社が多いようです。代行機関の設置手続代行機関を設置するために必要な手続は次の通りです。、株主総会での手続定款を変更し、イ．代行機関を置くこと、ロ．代行機関およびその事務取扱場所は取締役会で選定すること、ハ．株主名簿の備付場所、委託する事務内容、会社が委託
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昔ながらの下町気質や粋な暮らし
高度経済成長期以降は、東京を代表する繁華街としての地位は山手線沿線の新宿、渋谷、池袋などに譲ったが、現在も下町情緒を感じさせる観光地として賑わっている。とくに三社祭をはじめ、入谷朝顔市、隅田川花火大会や羽子板市など、伝統的な年中行事には全国から観光客が集まる。１９８１年からは、町おこし策として本場ブラジルのノウハウを模した浅草サンバカーニバルを開催。２００５年にはつくばエクスプレスが開通し、ますま
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良い家の実力は、玄関先で決まる
2階はどの部屋も勾配天井にして、とても伸びやかな間取りにすることができました。2階の踊り場にはファミリースペースがあり、ここも天井が高くて斜めになっていますが、広々とした空間にはピアノを置いて長女が思う存分練習に明け暮れています。以前住んでいたマンションでは、熱帯夜にパジャマが汗でぐっしょり濡れてよく目が覚めたものですが、今では28℃のドライ運転だけで、どの部屋もサラッとした空気に満たされています
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工事担当者は設計図を武器にして
何につけても施工図を間に置いて設計士と話合いをして欲しいのです。忙しいからと言って話合いを逃げようとする設計士がいたとすれば、その設計士はダメ設計士です。そのような頭の固い責任逃れをする設計士はこの世にはいりません。しかしながら、人間関係を円滑に進めることを常に考慮しながら、現場運営することが重要です。そこで注意です。勝手に設計図面を訂正してはいけません。設計図面は設計上の作品です。この作品に勝手
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設計変更があった場合は必ず竣工図をもらう
業者に渡される図面は、ちゃんとした設計図書でない場合が多く、（｛ひどい場合は簡単な平面図一枚だけだったりする。また、建築確認申請書に使った図面を渡されてお仕舞いだったりする。建築確認申請書というのは、簡単に言えば、建築する場合に設計が建築基準法に適合している確認を取るために建主が建築主事に提出する申請書だ。ほとんどの場合は、業者が建主の代わりに三文判を使って代行する。結局、竣工図をもらっていないか
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証券化事業の実施
証券化支援事業とは、米国のファニーメイ（連邦抵当金庫）やフレディマック（連邦住宅貸付公社）、ジニーメイ（政府抵当金庫）をモデルにしたもので、住宅機構発足前の２００３年から先行して業務を開始しています。米国において、ファニーメイとフレディマックは、ともに政府支援機関として、民間金融機関の住宅ローンの貸出債権を買い取って、その債権を裏付けとした証券（MBS）を発行し、投資家から資金を集めるという仕組み
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米国民に及ぶしわ寄せ
米国社会は、ローンとクレジットで成り立っているようなものです。米国では、住宅を担保に融資を受けるホームエクイティローンが広く利用されており、自宅の価格の値上がりによってローン枠を増やせます。住宅価格の上昇局面では、その増枠分を利用して消費を拡大したり、ローンの借り換えを見込んだり、あまつさえ増加したローン枠からの借金で住宅ローンの返済を行っていたりと、奇妙な借金の循環構造ができ上がっていたのです。
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スケルトンインフィルとは
生まれてきたのが、スケルトンインフィルという発想です。建物の柱、梁、壁、床などの構造躯体の骨組み（スケルトン）と住戸のプラン、内装設備（インフィル）を分離することで、交換を容易にしようというものです。こうしたマンションはSI（スケルトンインフィル）マンションと呼ばれます。これまでのマンションでは、共用設備配管などは専有部分を一部壊さないと交換できない場所にあることがしばしばでした。たとえば、専有部
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賃貸情報は生の情報を取ることです
賃貸情報は、常に動きます。現在はインターネットでの情報取得がすぐに出来るようになっていますので、苦労せずに住みたい付近の相場を知ることができます。しかし、その情報も更新されていなければ、あまり参考になりません。不動産業者によっては、管理がずさんなところもありますから、もしかしたら、見逃してる情報もあるわけです。まずは、インターネットで目ぼしい情報を見つけたら、不動産業者にコンタクトを取ってみましょ
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日本中古住宅の一部「押入れ」
押入れとは布団などを入れる、中古住宅に良くある和風クローゼットです。大抵は両開きの襖によって区切られています。上下二段構造になっており上に布団を、下に家具を収納することが可能です。ただし最近は下に布団を収納しスライド式の台車で引き出すこともあります。容量が非常に大きく、壁1つのスペースをそのまま使うことも珍しくありません。そのため、大体物を下段に収納するときは昔であれば行李、今であればカラーボック
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京都のおしゃれな建物たち
京都というと、町屋や城跡、神社仏閣というイメージが強いかもしれませんが、実際はレンガ作りの建物があったり、大きな吹き抜けのショッピングモールがあったりと、比較的新しい顔を持っていたりします。私ももともとは関東の出身でしたが、京都に引っ越してきてから随分と自分のイメージは違っていたんだということに気づかされました。もちろん、町屋や神社仏閣の街並みもこれからも維持していくべき美しい風景ですが、指定建築
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歴史の古い埋立地を選んだほうがいい
都市の利便性の問題というよりも、地質学的な差異の問題です。たとえば東京圏であれば、同じ臨海部でも、隅田川の河口よりも、横浜のほうが地質的には安定していることは、よく知られています。あるいは、一部のエリアで異常に高い数値を示す土壌汚染の問題とその改善法は、どうなるのか。そんな点も今後の分岐点になると思われます。また埋立地には、必ずといってよいほど地盤沈下の問題が発生します。ですから、将来的には建物の
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予算に合わせる業者は、品質が落ちかねない
近年ホームページが広告の主流になり、安価で手軽に告知できるため、このような営業形態が増加傾向にあります。オリジナル工法の表示をしている場合は、その工務店の名前が入った認定書が、公共の機関から発行されているかを確かめる必要があります。他にも値引きに簡単に応じたり、お客様の懐に合わせる業者も注意が必要です。値引きするのは、自社の商品に自信がないか、経営状態が良くないかのどちらかです。また、お客様の懐に
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賃料の値引き競争は激化する
官僚の思惑によるものかどうかは別として、商業ビルの供給はこれからもまだまだ続きそうだ。ピークを過ぎたとはいえ、都市間で大型商業ビルはまだ建設中であるし、空室が多い中古商業ビルも数多くある。バブル期に建てられたこうした中古ビルは、それを建てるための借入金とその金利を返済もしくはチャラにできれば、賃料を安く設定できる。賃料を安くする特効薬は、金融機関を泣かせて、不良債権物件として売却された物件を購入さ
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不動産は、大きな収益を生み出す代表的な資産
「なくならない」資産である土地というものは、私たちにどんな価値をもたらしてくれるのでしょうか。まずはこのなくならない土地の上に、減価する建物や有限であるサービスをプラスすれば、土地はたちまちあなたに利益を生み出してくれるものとなります。建物を建てるのが面倒だったり、お金がないのでしたら、そのまま人に貸しても貸地として地代を取ることができます。あるいは整地だけすれば駐車場として活用することもできます
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驚愕の「地価下落の兆候」
東京都心での地価上昇のブレーキが、地方にまで波及するには、さらに3年ほどのタイムラグがあった。その当時、どのようにして国が地価をコントロールしたのか、首都圏のさる県庁職員だったときの経験を記したい。県庁では、私の配属先は資産評価係と言って、県内の地価公示、地価調査などを担当する部署であった。地価公示は、毎年3月頃に国土交通省から発表される土地の値段（毎年1月1日の価格時点）のことである。この価格を
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長期的な戦略は生き残っていくための最低条件
現在のような厳しい環境でそんなことをいっている余裕はないといわれるかもしれないが、厳しい環境だからこそ実はそれが不可欠なのであり、生き残っていくための最低限の条件ということができる。いまはとにかく当面の生き残り先の確立が先決で、そうした長期的な戦略は事態が落ち着いてから考えればいいと先送りするのでは将来はない。「落ち着いてから」といっても、明確な戦略に基づいた戦術展開でなければ、その環境が落ち着く
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「売れない不動産」は買わない
不動産を取得する時に、多くの人は価格を重視する。他に、立地、環境、交通の利便性、収益性など、取得の目的に合わせて重視するものが少し異なる場合もあるが、それは十人十色で当然だろう。ここで、不動産を取得する時に、ぜひとも考えていただきたいのは、「売りやすさ」「換金のしやすさ」である。自宅でも自社ビルでも、「買ったら、ずっと手放さない、売ったりはしない」と公言する人は少なくない。それは取得した時の気持ち
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１、２年は辛抱しながら基礎体力を強化する
第２のバブル崩壊から市場が回復するには１年から２年の時間が必要になる。その間に、厳しい環境に対応しながら、企業としての基礎体力を強化していく必要がある。当面は売上高が急速に回復することは期待できないだけに、企業のスリム化を避けて通ることはできない。２００７年夏までの好調な環境のなかで、不動産業界は積極的な人材採用を展開してきた。２００７年の求職者率から離職率を引いた求職超過率は全産業のなかでも一番
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自分の返済能力に見合った借り入れ
資金づくりをするさいの、まず第一の原則は、自分の返済能力に見合った借り入れ計画を考えることである。返済能力を無視した借り入れ計画は、必ず借りすぎとなり、ひいては返済の滞納や返済不能に陥ってしまう。そこで自分の返済能力はどのくらいか、ということになるが、年収三〇〇万〜六〇〇万円程度の人にとっては、年収の三〇％を返済に当てるというのが返済限度のメドであろう。年収四〇〇万円の人が年間一二〇万円を返済に当
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用途について
用途についてです。建物には使われる用途というものがあり、これを明確に示さないと建てることを認められません。ところが都市計画法は日本のあらゆる土地を目的別に分類していて、これに基づくと家が建てられない地域もでてくるわけです。現在の都市計画法によると日本の土地はじつに十二種類に分類され（無指定も入れると十三種類）このうち住居用に指定された土地は七種頬。その他は商業系、あるいは工業系です。商業系の土地に
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